Roundtable

最近多伦多市开展了一个地产投资圆桌会， 参与讨论的10位专家，对当前大多伦多地区的市场行情进行了讨论，摘要其中的重要观点如下：

【1】目前加拿大出现的Yield curve inversion（收益率曲线倒挂）是经济萧条recession的征兆,  历史上，国债收益率曲线倒挂是经济衰退的先行 指标。加拿大央行如果计划加息，从1.75% 升至3%的话， 那是倒挂的收益率曲线（invert the yield curve）。美国经济在2020年变缓，美国Fed看得明白，他们会降息， 不会升息。

【2】在大多地区290,000个销售单元已经批准，但还没有建造。原因多方面的， 其中建设成本包括人工成本和材料成本的增高是主要原因之一。 这些影响了市场的房屋的供应。 

【3】去年多伦多的租房价格上涨了10%， 很多人租房比较困难。长租房屋的供应不足， 其中原因之一： 短租业务使得房屋供给量下降，使出租租金上涨。 

【4】开发商建造商趋向于出租意图rental-purpose 房屋建造, 这样可能会提高出租房屋市场的供给。 

【5】2016年以后经济模型，已经不能解释地产市场现象， 基本上不适用了，房屋的价格飞涨与工资的上涨情况、人口的增长情况都不相匹配， 很多现象不能用传统的理论和模型来解释了。 

 【6】GTA的独立屋的楼花Pre-sale market销售市场基本处于停滞状态

【7】对于新独立屋购买，要求有$80,000 - $100,000的押金deposit，买家基本上是置之不理，转而走之。 新独立屋价格与二手独立屋销售价格之间的相差比例在缩小

【9】新Condo与二手新Condo之间的价格相差还是很大, 在downtown， 新condo的卖价几乎达到： 每尺$1200

【10】GTA目前CONDO市场，依然处于价格高峰期，两年内涨了56%，这个数字太高了， 不正常！新Condo市场和预料一样，开始变得缓慢，但不但会自由落体free fall.

【11】根据统计， 目前一半以上的Condo购买者是投资人，比较担忧的是，其中45%的投资人购置投资房屋是负现金流。 

【12】对于flipping house，目前的情况是：成本太高而不能获利的阶段

【13】Debt to income (DTI)这个指标，目前其具备的意义已经不大。 很多银行贷款也较少参考这个指标，用的较多的依然是：TDS/GDS

【14】各个银行对于B20的贷款政策是反感的，因为减少了它们的收益， 相反私贷市场private lending,  异军突起， 已经占到了贷款市场10%以上的份额

【16】目前银行也开始与地产开发、地产建筑商一个腔调， 在pushing督促对其他类各正规的贷款渠道规范化

【17】“外国买家稅”在房产市场中，心理上造成的压力比实际税收压力要大很多

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